A resposta curta é: depende de receita e quantidade de imóveis, observando o ano-calendário anterior como referência principal.

1) Regra de enquadramento para locador Pessoa Física

Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a Pessoa Física pode ser considerada contribuinte do IBS/CBS (regime regular) quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem as duas condições ao mesmo tempo:

receita total dessas operações exceder R$ 240.000, e

essas operações tiverem por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.

Esse ponto é essencial: não é “um ou outro”. A regra exige as duas condições em conjunto para a hipótese de locação/arrendamento/cessão onerosa.

Além disso, há hipótese de enquadramento no próprio ano, caso a receita ultrapasse o limite com margem adicional (ex.: exceder em 20%).

2) A regra vale para imóveis residenciais e comerciais?

Para o enquadramento, a regra está ligada a receita e quantidade, sem distinção expressa entre residencial e comercial.

O que muda é o tratamento na apuração:

Locação residencial (uso residencial): pode ter redutor social de R$ 600 por imóvel na base de cálculo.

Locação comercial: em regra, não aplica o redutor social de uso residencial.

3) Redutor e reduções: o que o cliente precisa entender

(A) Redutor social na locação residencial
Na locação para uso residencial, existe a possibilidade de deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por imóvel, limitado ao valor da própria base.

(B) Redução de alíquota na locação
Para locação/cessão onerosa/arrendamento, há redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS. Na prática, isso significa que a locação tende a entrar com uma carga reduzida em relação à alíquota “cheia” do sistema.

4) Atenção: locação por temporada (até 90 dias)

Se a locação residencial ocorrer por período não superior a 90 dias ininterruptos, o tratamento segue as regras de hotelaria — e isso muda o enquadramento operacional/tributário do caso.

5) Início de vigência e transição: quando isso começa?

A transição inicia em 2026. Por isso, o planejamento começa antes da cobrança plena: o enquadramento depende de acompanhamento e organização ao longo do tempo — especialmente para quem está próximo do limite.

Checklist objetivo para orientar o cliente PF locador

• Somar a receita anual de locação/arrendamento/cessão onerosa.
• Mapear quantos “bens imóveis distintos” estão envolvidos.
• Separar uso residencial x comercial (por causa do redutor social).
• Identificar contratos de até 90 dias (tratamento de hotelaria).
• Organizar controles e documentos para suportar base e enquadramento.

Desenvolvido por Juliana Galliani — Contadora CRC/SC 031526/O-7

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1. Forma de cálculo dos impostos

No Simples Nacional, os impostos são calculados sobre o valor da nota fiscal emitida.
Isso significa que não existe previsão legal para o regime de caixa, ou seja, o imposto deve ser apurado mesmo que o cliente ainda não tenha efetuado o pagamento.
➡ Na prática: a emissão da nota já gera o dever de recolhimento, independentemente do recebimento. Sobre essa didática, ainda gera dúvidas, o que necessita aguardar até que o novo sistema tributário esteja vigente.

2. Novo prazo para escolher o Simples Nacional

A partir de 2026, a opção pelo Simples será feita em setembro, com validade para o ano seguinte.
Por exemplo: em setembro de 2026, o empresário definirá se quer permanecer no Simples em 2027.
Atenção: empresas com débitos em aberto não poderão optar pelo regime.

3. Início do IBS e CBS no Simples Nacional

A partir de 1º de janeiro de 2027, entram em vigor os novos tributos criados pela Reforma Tributária:
• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
Esses impostos irão substituir gradualmente o PIS, COFINS, ISS e ICMS, impactando também as empresas enquadradas no Simples Nacional.

4. Tributação híbrida

As empresas poderão optar por manter parte dos tributos dentro do Simples e recolher o IBS e a CBS fora do regime, no modelo regular.
Essa possibilidade pode ser vantajosa em alguns casos, permitindo o aproveitamento de créditos e maior competitividade no mercado.

5. IBS e CBS calculados “por fora”

Quando o empresário optar pelo regime regular desses tributos, o IBS e o CBS serão destacados separadamente do preço de venda.
Isso exige revisão na precificação, pois o cálculo “por fora” altera a margem de lucro e a percepção do valor pelo consumidor.

6. Venda de bens da empresa (imobilizado)

A partir de janeiro de 2027, a venda de bens do ativo imobilizado — como veículos, máquinas e móveis — passará a compor a receita bruta tributável no Simples Nacional.
Essa inclusão pode elevar o faturamento total e até fazer com que a empresa ultrapasse o limite de enquadramento no regime.

7. Mudança no cálculo do faturamento dos últimos 12 meses (RBT12)

Até dezembro de 2026, o cálculo do RBT12 considera os 12 meses anteriores ao período de apuração.
A partir de janeiro de 2027, passará a considerar os 12 meses até o mês anterior ao período apurado, o que pode alterar a faixa de alíquota mensal da empresa.

8. Declarações

A declaração mensal PGDAS será mantida e aprimorada, com multas previstas em caso de atraso.
Com isso, a DEFIS anual deve deixar de ser obrigatória, simplificando parte da rotina de entrega de obrigações.

9. Outras mudanças e pontos de atenção

A Reforma Tributária ainda traz outros ajustes que podem impactar a realidade das empresas do Simples Nacional, como regras de transição, novas bases de cálculo e possíveis revisões nos limites de receita.
Por isso, é essencial revisar o planejamento tributário e manter acompanhamento contínuo com o contador, garantindo conformidade e previsibilidade financeira.

Importante

Este conteúdo tem caráter educativo e informativo.
Cada empresa possui particularidades, por isso é fundamental consultar seu contador de confiança antes de tomar qualquer decisão.

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Elaborado por: Leovannya Melo – Contadora CRC/SC 041334/O-1
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