A Reforma Tributária do consumo criou regras específicas para operações com bens imóveis e trouxe um tema que tende a gerar dúvidas (e decisões de planejamento): em quais situações o locador Pessoa Física pode passar a ser tratado como contribuinte do IBS/CBS?

A resposta curta é: depende de receita e quantidade de imóveis, observando o ano-calendário anterior como referência principal.

1) Regra de enquadramento para locador Pessoa Física

Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a Pessoa Física pode ser considerada contribuinte do IBS/CBS (regime regular) quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem as duas condições ao mesmo tempo:

receita total dessas operações exceder R$ 240.000, e

essas operações tiverem por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.

Esse ponto é essencial: não é “um ou outro”. A regra exige as duas condições em conjunto para a hipótese de locação/arrendamento/cessão onerosa.

Além disso, há hipótese de enquadramento no próprio ano, caso a receita ultrapasse o limite com margem adicional (ex.: exceder em 20%).

2) A regra vale para imóveis residenciais e comerciais?

Para o enquadramento, a regra está ligada a receita e quantidade, sem distinção expressa entre residencial e comercial.

O que muda é o tratamento na apuração:

Locação residencial (uso residencial): pode ter redutor social de R$ 600 por imóvel na base de cálculo.

Locação comercial: em regra, não aplica o redutor social de uso residencial.

3) Redutor e reduções: o que o cliente precisa entender

(A) Redutor social na locação residencial
Na locação para uso residencial, existe a possibilidade de deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por imóvel, limitado ao valor da própria base.

(B) Redução de alíquota na locação
Para locação/cessão onerosa/arrendamento, há redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS. Na prática, isso significa que a locação tende a entrar com uma carga reduzida em relação à alíquota “cheia” do sistema.

4) Atenção: locação por temporada (até 90 dias)

Se a locação residencial ocorrer por período não superior a 90 dias ininterruptos, o tratamento segue as regras de hotelaria — e isso muda o enquadramento operacional/tributário do caso.

5) Início de vigência e transição: quando isso começa?

A transição inicia em 2026. Por isso, o planejamento começa antes da cobrança plena: o enquadramento depende de acompanhamento e organização ao longo do tempo — especialmente para quem está próximo do limite.

Checklist objetivo para orientar o cliente PF locador

• Somar a receita anual de locação/arrendamento/cessão onerosa.
• Mapear quantos “bens imóveis distintos” estão envolvidos.
• Separar uso residencial x comercial (por causa do redutor social).
• Identificar contratos de até 90 dias (tratamento de hotelaria).
• Organizar controles e documentos para suportar base e enquadramento.

Desenvolvido por Juliana Galliani — Contadora CRC/SC 031526/O-7